양도소득세 계산부터 신고까지 총정리

양도소득세에 대한 모든 정보를 소개하도록 하겠습니다.

양도세에 대해서는 알아야 할 것이 많습니다.

양도소득세 계산 방법, 양도소득세율, 신고기한 및 신고 방법, 비과세 요건, 장기보유 특별공제 등이 있습니다.

하나씩 소개해드리도록 하겠습니다.

상속세 면제(공제) 한도액, 상속세율, 절세전략 총정리(상속세 계산 예시 포함)

양도소득세

양도소득세는 개인이 부동산, 주식, 기타 자산을 양도(판매)하여 발생한 소득에 대해 부과되는 세금입니다.

물론, 수익이 발생하지 않으면 세금을 낼 필요는 없습니다.

국가가 재산 거래를 통해 얻는 이익을 과세하는 것으로, 자산을 판매 시에는 반드시 알고 있어야 합니다.

부동산과 주식, 건물, 토지 등과 같은 권리가 있는 재산의 판매 시에 적용됩니다.

양도소득세 부과 대상

• 부동산 : 토지, 건물, 아파트 등 모든 유형의 부동산 거래에 양도소득세가 부과됩니다.
• 주식 및 기타 자산 : 비상장 주식, 골동품, 귀금속 등도 양도 대상에 포함됩니다.

양도로 간주되는 거래 사례

• 실질적으로 소유권이 이전되는 거래 : 부동산 매매, 주식 거래
• 대가를 받고 권리를 포기하는 경우 : 채무를 면제받으면서 자산을 양도하는 경우
• 특수 관계인 간의 거래 : 가족 간의 저가 양도 등도 과세 대상이 될 수 있습니다.

양도세 계산 방법

양도소득세는 양도차익을 기준으로 과세됩니다.

기본공제가 적용되며, 과세표준에 따라 차등 세율이 부과됩니다.

* 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

양도차익 계산 방법

• 양도가액 : 자산을 매도한 금액
• 취득가액 : 자산을 취득할 때 지불한 금액
• 필요경비 : 자산을 취득하거나 유지하기 위해 사용된 비용(중개수수료, 리모델링 비용 등)
• 양도소득 기본공제 : 1년간 250만 원까지 공제

양도차익 간략 계산 예시) 

아래 계산은 실제로 내야 하는 세금을 계산하는 것이 아니라, 세금이 부과되는 기준 금액입니다.

• 양도가액 5억 원
• 취득가액 3억 원
• 필요경비 5천만 원
• 양도차익 = 양도가액 5억 원 - 취득가액 3억 원 - 필요경비 5천만 원 = 1억 5천만 원
• 과세표준 = 1억 5천만 원 - 기본공제 250만 원 = 1억 4천7백50만 원

양도소득세 세율

기본 세율은 과세표준에 따라 6%부터 45%까지 차등 적용됩니다.

위에서 계산하는 방법을 통해 과세 대상 금액을 계산합니다.

그리고 아래의 세율표에 맞게 세율을 적용하면 본인이 지불해야 할 양도세가 계산됩니다.

과세표준	세율
1,200만 원 이하	6%
1,200만 원 초과 ~ 4,600만 원 이하	15%
4,600만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하	24%
8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하	35%
1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하	38%
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40%
5억 원 초과	45%

 

위의 세율이 기본세율이며, 상황에 따라 중과세율이 적용이 되거나 공제 금액이 발생합니다.

기본공제는 바꿀 수 없기 때문에 절세를 위해서는 적용되는 여러 조건에 대해 잘 알고 있어야 합니다.

전문 세무사를 통해서 상담하는 것이 가장 크게 절세할 수 있는 방법을 찾을 수 있는 것이나,
그전에 본인의 상황을 정확하게 잘 이해하고 있어야 합니다.

중과세율이 적용되는 경우

• 다주택자 : 규제 지역 내 2 주택 이상 보유자는 기본 세율에 추가 과세(10~20% p)가 적용됩니다.
• 단기 매매 : 보유 기간이 1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 60%의 높은 세율이 적용됩니다.

이는 자산 축적을 위한 투기적 거래를 막기 위한 세금 부과 정책입니다.

장기보유특별공제

부동산을 3년 이상 보유한 경우 최대 30%까지 세금을 공제받을 수 있습니다.

공제율은 보유 기간에 따라 증가하며, 주택의 경우 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

일반자산도 장기보유를 통해 공제를 받을 수 있는데요.

다주택자는 일반 자산과 같은 공제율을 따라갑니다.

보유 기간에 따른 공제율을 확인해 보세요.

보유기간	공제율(일반 자산)	공제율 (주택, 최대 1세대 1주택 요건 충족시)
3년 이상 ~ 4년 미만	6%	24 %
4년 이상 ~ 5년 미만	8%	32 %
5년 이상 ~ 6년 미만	10%	40 %
6년 이상 ~ 7년 미만	12%	48 %
7년 이상 ~ 8년 미만	14 %	56 %
8년 이상 ~ 9년 미만	16 %	64 %
9년 이상 ~ 10년 미만	18 %	72 %
10년 이상	30 %	80 %

위와 같이 특히 주택의 경우 장기보유를 했을 경우 공제 혜택이 커지므로, 이를 잘 고려하시기 바랍니다.

양도소득세 신고 및 납부 방법

신고 기한 및 납부 일정

양도소득세는 자산 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고해야 합니다.

신고 시 필요한 서류

• 매매계약서 사본
• 취득가액 및 필요경비 증빙 자료
• 기타 관련 서류(예: 중개수수료 영수증 등)

전자신고 방법

국세청 홈택스를 이용해 신고할 수 있습니다.

홈택스에서 간단한 절차를 통해 양도세를 계산하고 신고서를 제출할 수 있습니다.

미 신고 시 불이익

신고 기한을 초과하면 신고 불이행 가산세(20%)와 납부 불이행 가산세(연 9.125%)가 부과됩니다.

추가로 세무조사 대상이 될 위험도 있으니, 이에 대한 자금계획 수립 후 매도를 판단하시기 바랍니다.

양도소득세 절세 방법

1세대 1 주택 비과세 요건

주택을 2년 이상 보유하고 거주한 경우, 양도소득세가 비과세 됩니다.

단 조정대상지역에서는 보유 기간 2년 외에 실거주 2년 요건도 충족해야 합니다.

다주택자도 공제를 받을 수 있습니다. 장기보유 특별공제 내용을 다시 한번 확인해 보세요.

양도소득세

장기보유특별공제 활용

10년 이상 보유한 부동산은 최대 80%까지 공제를 받을 수 있어 세금 부담이 크게 줄어듭니다.

특히, 1 주택자일 때 공제율이 매우 크지만, 다주택자도 충분히 공제받을 수 있습니다.

가족 간 증여 활용

양도 전에 가족 간 증여를 통해 보유 주택 수를 조정하면 중과세를 피할 수 있습니다.

전문가 상담 및 세금 계획 수립

전문 세무사나 회계사와 상담하여 상황에 맞는 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다.

위와 같이 양도소득세에 대해 전반적으로 알아보았습니다.

처음에는 조금 어려울 수 있지만, 기본적인 지식을 갖춘 후 세무사와 상담을 해본다면
훨씬 더 좋은 방법을 찾을 수 있을 것입니다.

내가 소중하게 취득한 자산을 좋은 가격에 판매하였을 때, 소중하게 쌓아 올린 자산을 영리하게 판매하세요.